Abfindungen an weichende Mieter: Kein Sofortabzug, sondern nur AfA möglich

11. März 2022

Die umfassende Renovierung einer Immobilie ist zuweilen nur möglich, wenn die Mieter zuvor ausgezogen sind. Sofern den Mietern für den – vorzeitigen – Auszug Abfindungen gezahlt werden, ist in steuerlicher Hinsicht die Frage zu beantworten, ob die Entschädigungen sofort abziehbar sind oder ob sie zu Herstellungskosten führen und nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit 2 oder 2,5 Prozent jährlich zu berücksichtigen sind. Im November 2021 hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass an Mieter gezahlte Abfindungen für die vorzeitige Räumung der Wohnungen zum Zweck der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können. Sie sind dann nur per AfA abziehbar (Urteil vom 12.11.2021, 4 K 1941/20 F).

Der Sachverhalt: Ein Vermieter erwarb im Jahr 2016 eine denkmalgeschützte Immobilie mit vier Wohnungen für
1,2 Mio. Euro, die er in den folgenden zwei Jahren für 615.000 Euro renovierte. Vom Kaufpreis entfielen rund 836.000 Euro auf das Gebäude. Um die Mieter zum vorzeitigen Auszug zu bewegen und die Renovierungsarbeiten dadurch einfacher zu gestalten, zahlte der Vermieter Mieterabfindungen von insgesamt 35.000 Euro. Diesen Betrag machte er als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Das Finanzamt behandelte die Abfindungen dagegen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und versagte den sofortigen Abzug. Die hiergegen gerichtete Klage blieb ohne Erfolg.

Begründung: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Mieterabfindungen seien als solche anschaffungsnahen Herstellungskosten zu behandeln. Der Wortlaut der Vorschrift sei so gefasst, dass als Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur Baukosten im technischen Sinne in Betracht kämen. Vielmehr reiche ein unmittelbarer Zurechnungs- bzw. Veranlassungszusammenhang zu der baulichen Maßnahme aus. Für dieses weite Verständnis spreche auch der Sinn und Zweck der Vorschrift, wonach die Renovierung einer Immobilie unmittelbar nach deren Erwerb steuerlich mit dem Erwerb einer bereits renovierten und damit teureren Immobilie gleichgestellt werden solle. Unter Einbeziehung der weiteren Renovierungskosten sei die im Gesetz genannte 15 Prozent-Grenze in Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten. Die Abfindungen seien auch unmittelbar durch die Renovierungsmaßnahmen veranlasst, weil diese durch den Auszug der Mieter schneller und einfacher durchzuführen gewesen seien.

Praxistipp:
Die Richter haben die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, die zwischenzeitlich auch vorliegt (Az. IX R 29/21). Ob ein sofortiger Abzug möglich gewesen wäre, wenn die Abfindungen erst mehr als drei Jahre nach der Anschaffung geleistet worden wären, musste das Finanzgericht im Übrigen nicht entscheiden. Insoweit hätte sich also durchaus eine andere Beurteilung ergeben können.