Gewerbesteuer: Kürzung des Gewerbeertrages bei Wohnungsunternehmen

1. August 2023

Wohnungsunternehmen, die außer der Immobilienverwaltung sowie der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens keine anderen Aktivitäten entfalten, profitieren von einer besonderen Regelung im Gewerbesteuergesetz: Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greift die „erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung“, die selbst hohe Gewinne komplett von der Gewerbesteuer befreit. Doch die Finanzverwaltung ist recht streng: Übrige Aktivitäten, die in der Vorschrift nicht genannt sind, führen zu einem Entzug der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Der Bundesfinanzhof hat diesbezüglich entschieden, dass die Reinigung des Treppenhauses oder von Gemeinschaftsflächen einer fremden Immobilie für die erweiterte Kürzung schädlich sind, wenn das Wohnungsunternehmen hierfür ein Entgelt erhält. Dies gilt selbst dann, wenn das Entgelt extrem niedrig ist (BFH-Urteil vom 16.2.2023, III R 49/20).

Die Klägerin, eine GmbH, kaufte und verkaufte Grundbesitz, bebaute Grundstücke für eigene und fremde Rechnung und war Eigentümerin von fremdvermieteten Wohnimmobilien. Ihren Sitz hatte die Klägerin im Obergeschoss eines im Eigentum ihrer Gesellschafter stehenden Gebäudes mit vier Wohnungen. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss waren fremdvermietet, die Wohnungen im Obergeschoss nutzten die Gesellschafter – ein Ehepaar – zu Wohn- und Geschäftsführungszwecken. Die GmbH berechnete den Gesellschaftern pro Jahr rund 1.600 Euro für die Reinigung des Treppenhauses und des Hauseingangspodests der Immobilie durch eine geringfügig Beschäftigte. Das Finanzamt versagte der GmbH daraufhin die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Klage und Revision blieben ohne Erfolg.

Zum einen betrafen die Reinigung des Treppenhauses und des Hauseingangs keine eigene Immobilie, sondern die ihrer Gesellschafter. Zum anderen lag auch keine unschädliche „Betreuung von Wohnungsbauten i.S. des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG“ vor. Die bloße Reinigung von Gemeinschaftsflächen sei keine Bewirtschaftungsbetreuung. Anhaltspunkte dafür, dass die entgeltlichen Reinigungsleistungen in dem fremden Gebäude als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und als unschädliche Nebentätigkeit anzusehen seien, könnten auch nicht festgestellt werden. Vom Ausschließlichkeitsgebot seien auch in Bagatellfällen keine Ausnahmen wegen Geringfügigkeit oder aus Gründen der Verhältnismäßigkeit geboten.

Praxistipp:
Im Jahre 2021 wurde das Fondsstandortgesetz verabschiedet, das Erleichterungen hinsichtlich der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung vorsieht. So sind die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energiequellen und der Betrieb von E-Ladestationen für die erweiterte Kürzung unschädlich. Wohnungsunternehmen können die erweiterte Kürzung weiterhin in Anspruch nehmen, wenn ihre diesbezüglichen Einnahmen nachweislich nicht höher sind als zehn Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes (§ 9 Nr. 1 S. 3, 4). Eine weitere Neuerung betrifft im Übrigen die (Mit-)Vermietung so genannter Betriebsvorrichtungen. Auch diese ist seit 2021 im geringen Umfang unschädlich. Der aktuelle Urteilsfall zeigt aber, dass es dennoch zahlreiche „Fallen“ gibt und Tätigkeiten, die über die Verwaltung eigener Immobilien sowie der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens hinausgehen, sehr sorgfältig daraufhin zu prüfen sind, ob sie die Kürzung gefährden.