Grundsteuer: Kein Erlass der Steuer bei baurechtswidriger Nutzung

25. März 2022

Sofern Vermieter Mietausfälle beklagen müssen, ohne diese verschuldet zu haben, können sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent beträgt der Grundsteuererlass
25 Prozent, bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gibt es 50 Prozent der Grundsteuer zurück. Der Antrag auf den Grundsteuererlass ist jeweils bis zum 31. März für das entsprechende Vorjahr an die zuständige Gemeindeverwaltung zu richten, in Berlin, Bremen (aber nicht Bremerhaven) und Hamburg an das Finanzamt (§ 34 Abs. 1 GrStG).

Ein Grundstückseigentümer hat allerdings keinen Anspruch auf den Erlass der Grundsteuer, wenn ihn ein eigenes Verschulden an einer Ertragsminderung trifft. Dies hat das Verwaltungsgericht Koblenz aktuell bestätigt (Urteil vom 16.11.2021, 5 K 256/21.KO). Der Sachverhalt: Die Klägerin ist Eigentümerin einer Immobilie, die sich in einem Gewerbegebiet befindet und die baurechtlich – bis auf die Hausmeisterwohnung – nur gewerblich als Bürogebäude genutzt werden darf. Die Eigentümerin beantragte einen Grundsteuererlass, da von acht Einheiten des Gebäudes nur eine vermietet worden sei. Die Gemeinde lehnte den begehrten Grundsteuererlass ab und führte aus, die Klägerin habe sich nicht nachhaltig um die Vermietung des Objekts bemüht. Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg.

Begründung: Die Grundsteuer kann nach den gesetzlichen Bestimmungen zwar teilweise erlassen werden, aber nur dann, wenn der Eigentümer die Minderung der Mieteinnahmen nicht zu vertreten hat. Dies sei hier nicht der Fall. Der Klägerin sei bei Erwerb des Gebäudes, das bereits seit 20 Jahren im Eigentum ihrer Familie gestanden habe, bekannt gewesen, dass eine Vermietung mit Blick auf die baurechtlichen Vorschriften nur zu Gewerbezwecken in Betracht komme. Das Objekt weise indes eine deutliche Prägung als reines Wohnhaus auf, was einer Vermietung der Einheiten zu Gewerbezwecken (Büronutzung) entgegenstehe. Die Klägerin habe aber keine baulichen Maßnahmen ergriffen, um die Einheiten einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Habe sie es somit unterlassen, das Objekt in einen Zustand zu versetzen, der sich zur Vermietung für die erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten eigne, habe sie die Ursache für den Leerstand des Gebäudes selbst zu verantworten.