Grundstücksunternehmen: Vorsicht bei Grundstückserwerb mit Verkaufsabsicht

5. Juni 2024

Für rein vermögensverwaltende Unternehmen, insbesondere Wohnungs- bzw. Grundstücksgesellschaften, ist die so genannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bedeutend. Nach dieser Vorschrift werden selbst hohe Gewinne komplett von der Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung ist aber, dass die Unternehmen – von wenigen Ausnahmen abgesehen – ausschließlich eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen verwalten. Die Veräußerung einer Teilfläche eines Grundstücks sowie die damit zusammenhängenden Abbruch- und Erschließungsarbeiten können das Ausschließlichkeitsgebot bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung verletzen – so hat das Finanzgericht Düsseldorf mit Urteil vom 21.12.2023 (14 K 1546/22 G) entschieden.

Die Klägerin, eine GmbH, erwarb im Jahr 2016 ein Gesamtareal unter der Bedingung der Baureifmachung, Erschließung und anschließenden Veräußerung einer bestimmten Teilfläche an die N-GmbH & Co. KG. Auf dem übrigen Areal beabsichtigte die Klägerin, Gewerbeimmobilien zu errichten und im Anschluss zu vermieten. Die Klägerin und die Stadt schlossen einen städtebaulichen Vertrag mit Verpflichtungen der Klägerin zu Abbrucharbeiten auf dem Areal, zur Herstellung einer Erschließungsstraße sowie damit zusammenhängend Planung, Koordinierung und Durchführung der Arbeiten zur Verlegung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen. Das Finanzamt lehnte für das Streitjahr 2017 eine erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ab, da die Klägerin durch den Verkauf der Teilfläche einen schädlichen Grundstückshandel betrieben habe und damit gewerblich tätig geworden sei. Insbesondere habe die Veräußerungsabsicht hinsichtlich der Teilfläche bereits bei Erwerb der Flächen vorgelegen.

Die Klägerin argumentierte hingegen, dass die Veräußerung der Teilfläche nach dem Gesamtbild der Verhältnisse weder eine nachhaltige Tätigkeit dargestellt habe, noch habe sie sich damit am allgemeinen wirtschaftlichen Ver-kehr beteiligt. Nach den von der Stadt aufgestellten Anforderungen habe sie den Vertrag nur mit der N-GmbH & Co. KG abschließen können. Die Veräußerung sei deshalb ein zwingend notwendiges Nebengeschäft für die Aufnahme der Tätigkeit als Grundstücksverwalterin gewesen. Der Verkaufserlös aus der Teilfläche trete im Gesamtbild der Verhältnisse in den Hintergrund. Doch Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.

Die Veräußerung der Teilfläche und die zu deren Vorbereitung durchgeführten Arbeiten zur Baureifmachung und
-erschließung gingen über die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes hinaus. Die aus dem städtebaulichen Vertrag resultierende Verpflichtung zum Verkauf des Grundstücks habe die unbedingte Veräußerungsabsicht nicht entfallen lassen. Die umfangreichen Tätigkeiten hätten auch zu einer völlig anderen Marktgängigkeit des Objektes geführt und entsprächen somit dem Bild eines am Markt auftretenden Bau- bzw. Erschließungsunternehmers. Sie stellten – schon angesichts des Umfangs der durchgeführten Maßnahmen – keine unschädliche Nebentätigkeit im Sinne eines zwingend notwendigen Teils einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -Nutzung dar (Quelle: FG Düsseldorf, Newsletter März 2024).