Schenkung und Erbschaft: Immobiliengutachter müssen vereidigt sein

27. August 2020

Im Falle der Schenkung oder Erbschaft von Immobilien wird ein so genannter Bedarfswert ermittelt, der anschließend für die Bemessung der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer zugrunde gelegt wird. Dieser Bedarfswert wird üblicherweise nach einem pauschalierten Verfahren berechnet. Für die Höhe des steuerlichen Werts spielt zumeist die tatsächliche oder übliche Miete die entscheidende Rolle. Ein erheblicher Renovierungsstau wird beispielsweise nicht berücksichtigt. So kommt es in vielen Fällen zu überhöhten Werten, die wiederum zu einer zu hohen Steuer führen. Es bleibt letztlich nur die Beauftragung eines Sachverständigen, der gegenüber dem Finanzamt per Gutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert der Immobilie nachweist. Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall des zeitnahen Verkaufs nach der Übertragung, da insofern ein „reeller“ Wert vorliegt.

Ein Sachverständigengutachten muss eine methodische Qualität aufweisen und zudem die Begutachtungsgrund-lagen zutreffend erheben und dokumentieren (BFH-Urteil vom 24.10.2017, II R 40/15). Jüngst hat der Bundesfinanzhof zudem seine Auffassung bestätigt, dass ein Gutachten entweder durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grund-stücken erstellt sein muss. Soweit die Finanzverwaltung zugunsten der Steuerpflichtigen auch andere Gutachten dem Grunde nach berücksichtigt, sei dies für die Finanzgerichte nicht bindend. Der BFH geht über die Anforderungen der Finanzverwaltung hinaus, die eine „öffentliche Bestellung und Vereidigung“ bislang nicht fordert (BFH-Urteil vom 5.12.2019, II R 9/18).

Dem BFH ist durchaus klar, dass auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen unzureichend sein kann. Ebenso kann auch ein Gutachten eines nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen fachlich beanstandungsfrei und integer sein. Dennoch kommt er zu dem Ergebnis, dass die Eigenschaft „öffentliche Bestellung und Vereidigung eines Gutachters“ eine zulässige Typisierung eines Gutachtens ist.

Praxistipp:
Ob ein Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und gegebenenfalls des Finanzgerichts. Streitigkeiten sind also selbst bei Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht ausgeschlossen. Dennoch ist es empfehlenswert, einen entsprechenden Gutachter zu beauftragen, wenn der pauschalierte Wert der Immobilie augenscheinlich weit über dem Verkehrswert liegt. Die Kosten für den Gutachter müssen die Steuerzahler allerdings selbst tragen.