Verbilligte Vermietung einer Wohnung: Tatsächliche Miete vs. ortsüblicher Miete

4. März 2021

Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, darf seine Werbungskosten nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Ab 2021 gelten insoweit 50 Prozent, allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine so genannte Totalüberschussprognose erforderlich.

Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es neben der verbilligt überlassenen eine weitere, vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hat das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt. Es besteht kein Vorrang des örtlichen Mietspiegels (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19).

Nun hat auch das FG Köln in diesem Sinne entschieden: Die allein sachgerechte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete liege in der Heranziehung der im gleichen Objekt vermieteten weiteren Apartments oder der Untervermietung der betroffenen Wohnungen (Urteil vom 28.5.2020, 13 K 196/18).

Praxistipp:
Gegen das Thüringer Urteil liegt die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Az. X R 7/20 vor. Vermieter, deren Werbungskosten in ähnlich gelagerten Fällen gekürzt worden sind, sollten sich vorerst auf dieses Revisionsverfahren berufen. Doch auf einen positiven Ausgang des Verfahrens sollte man sich nicht verlassen, sondern sich gegebenenfalls am „echten Fremdvergleich“ orientieren, also an den Wohnungen im selben Haus.