Immobilienverkauf: Für die Zehnjahresfrist zählt das Kaufvertragsdatum

4. November 2026

Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss einen dabei erzielten Gewinn grundsätzlich versteuern. Besonders relevant ist diese sogenannte Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien. Selbst genutzte Objekte können unter bestimmten Voraussetzungen auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei verkauft werden.

Für die Berechnung der Frist kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auf die Zeitpunkte an, zu denen die jeweiligen Kaufverträge abgeschlossen wurden. Entscheidend sind somit die notariellen Verträge über den Erwerb und die spätere Veräußerung der Immobilie.

Nicht maßgeblich ist dagegen, wann das wirtschaftliche Eigentum tatsächlich übergeht. Der Zeitpunkt, zu dem beispielsweise Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, kann von den Vertragsparteien individuell vereinbart werden und liegt häufig nach dem eigentlichen Vertragsabschluss.

Der Bundesfinanzhof hat deshalb nochmals klargestellt, dass für die Zehnjahresfrist auf die verbindlichen Kaufverträge abzustellen ist. Andernfalls könnten Vertragsparteien den Fristablauf durch eine entsprechende Gestaltung des Übergangs von Nutzen und Lasten beeinflussen.

Für Immobilienbesitzer kann diese Unterscheidung erhebliche steuerliche Folgen haben. Wird ein Verkauf nur wenige Tage oder Wochen vor Ablauf der Zehnjahresfrist beurkundet, kann ein hoher Veräußerungsgewinn noch steuerpflichtig sein. Gerade bei Immobilien, deren Wert in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen ist, kann sich die genaue Prüfung des Fristablaufs deshalb finanziell stark auswirken.

Praxistipp:
Wer den Verkauf einer vermieteten oder nicht dauerhaft selbst genutzten Immobilie plant, sollte die Zehnjahresfrist vor Abschluss des Kaufvertrags prüfen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht der spätere Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Gerade bei einem Verkauf kurz vor Ablauf der Frist sollte sorgfältig geplant werden.