Abschreibungsmöglichkeiten bei Immobilien gezielt nutzen

30. April 2026

Für Immobilienbesitzer bleibt die steuerliche Abschreibung ein zentrales Instrument zur Optimierung der laufenden Steuerbelastung.

Auch im Jahr 2026 bestehen hier weiterhin attraktive Gestaltungsmöglichkeiten. Im Mittelpunkt steht die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA), mit der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht werden können.

Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 % pro Jahr, bei älteren Gebäuden teilweise mehr. Darüber hinaus können unter bestimmten Voraussetzungen auch Sonderabschreibungen oder erhöhte Abschreibungssätze in Anspruch genommen werden, etwa bei Neubauten oder energetischen Maßnahmen. Entscheidend ist dabei stets die korrekte Aufteilung zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäudeanteil. Fehler in dieser Aufteilung können langfristig erhebliche steuerliche Nachteile nach sich ziehen. Für Vermieter bietet die AfA damit nicht nur eine laufende Entlastung, sondern auch strategische Gestaltungsmöglichkeiten bei Investitionsentscheidungen.

Neben der klassischen linearen Abschreibung rücken zunehmend auch Sonderabschreibungen und steuerliche Fördermaßnahmen in den Fokus.

Insbesondere bei neu geschaffenen Mietwohnungen können – abhängig von den gesetzlichen Rahmenbedingungen – zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden, die in den ersten Jahren zu einer deutlich höheren steuerlichen Entlastung führen. Auch energetische Sanierungen gewinnen steuerlich an Bedeutung: Bestimmte Maßnahmen können entweder über die Abschreibung oder alternativ über direkte Steuerermäßigungen berücksichtigt werden. Dabei ist jedoch genau zu prüfen, welche Variante im Einzelfall günstiger ist. Zudem spielt die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten eine wichtige Rolle. Letztere müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden, während Erhaltungsaufwendungen sofort steuermindernd wirken können.

Die richtige Einordnung ist daher entscheidend für die kurzfristige Liquiditätswirkung und sollte sorgfältig geplant werden.

Praxistipp:
Immobilienbesitzer sollten bereits beim Erwerb einer Immobilie auf eine steuerlich günstige Kaufpreisaufteilung achten und diese möglichst fundiert dokumentieren. Zudem lohnt es sich, geplante Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen frühzeitig steuerlich zu begleiten, um Abschreibungspotenziale optimal auszuschöpfen und Fördermöglichkeiten einzubeziehen.