Errichtung einer gemischt genutzten Immobilie: Aktuelles zur Vorsteueraufteilung

19. Mai 2021

Wird ein Gebäude errichtet, das nach der Fertigstellung teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei verwendet werden soll, so sind die Vorsteuerbeträge aus den Herstellungskosten nur in Höhe des Teils abziehbar, der auf den umsatzsteuerpflichtigen Bereich entfällt. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Gebäude errichtet wird, deren Räumlichkeiten zum Teil an eine Arztpraxis und zum Teil an einen Einzelhändler vermietet werden. Die Finanzverwaltung verlangt in derartigen Fällen zumeist eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge nach den entsprechenden Flächen („Flächenschlüssel“). Doch so einfach dürfen es sich die Finanzämter nicht machen: Gibt es nämlich erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verwendeten Räume, sind die Vorsteuerbeträge nach dem so genannten objektbezogenen Umsatzschlüssel aufzuteilen. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11.11.2020 (XI R 7/20) bestätigt.

Im Urteilsfall errichtete die Klägerin in den Jahren 2009 und 2010 einen gemischt genutzten Gebäudekomplex mit einem Supermarkt, der umsatzsteuerpflichtig verpachtet wird, sowie einer Senioren-Wohnanlage, die umsatzsteuerfrei verpachtet wird („Stadtteilzentrum“). Die auf das Gebäude entfallende Vorsteuer teilte die Klägerin nach dem Umsatzschlüssel auf, so dass circa die Hälfte der Vorsteuer abziehbar war, also dem Anteil der steuerpflichtigen Umsätze des Gebäudes an den gesamten Umsätzen. Dies lehnte das Finanzamt ab. Das „Stadtteilzentrum“ sei – ungeachtet seiner grundbuchrechtlichen Teilung – ein einheitliches Gebäude und die Eingangsleistungen seien trotz der erheblichen Ausstattungsunterschiede der Flächen (Supermarkt einerseits, Seniorenwohnanlage andererseits) im Wesentlichen gleichartig. Der BFH beurteilte dies anders und entschied, dass unter der Prämisse, dass ein einheitliches Gebäude vorliegt, im Streitfall der Umsatzschlüssel anwendbar sei.

Bei der Vorsteueraufteilung ermögliche der objektbezogene Flächenschlüssel zwar regelmäßig eine sachgerechtere und präzisere Berechnung des anteiligen Vorsteuerabzugs als der Umsatzschlüssel. Allerdings seien die Vorsteuerbeträge nach dem objektbezogenen (also dem gebäudebezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen.