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Gebäudeabschreibung: Die Grenzen einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Immobilien darf nur von den Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht aber vom Wert des Grund und Bodens erfolgen. Wer also ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, muss den einheitlichen Kaufpreis für AfA-Zwecke um den Grund-und-Boden-Anteil kürzen. Um Streitigkeiten über die Höhe des Grund-und-Boden-Anteils nach Möglichkeit von vornherein zu vermeiden, ist zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Die Finanzämter sind an diese Werte gebunden, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14).

Kürzlich hat sich das Finanzgericht Münster mit solchen „nennenswerten Zweifeln“ befasst und die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag als willkürlich angesehen, so dass sie im Streitfall nicht zugrunde zu legen war (FG Münster, Urteil vom 22.9.2022, 8 K 2748/20 E). Der Sachverhalt: Der Kläger erwarb mit Notarvertrag vom 17.11.2017 ein Mehrfamilienhaus. Der Kaufpreis in Höhe von 2,4 Mio. Euro sollte zu 400.000 Euro auf den Grund und Boden entfallen und im Übrigen auf das Gebäude. Die vollständige Kaufpreiszahlung und der Besitzübergang erfolgten am 29.3.2018. Das Finanzamt akzeptierte die Kaufpreisaufteilung aber nicht und beauftragte einen Bausachverständigen. Dieser ermittelte nach dem Ertragswertverfahren eine Aufteilungsquote von rund 40 Prozent (Grund und Boden) zu rund 60 Prozent (Gebäude), so dass der Anteil für den Grund und Boden mehr als doppelt so hoch war wie angegeben. Wegen des geringeren Gebäudeanteils wurde die AfA gekürzt. Der Kläger gab sich hiermit nicht einverstanden und führte zahlreiche Argumente an, die den niedrigen Grund-und-Boden-Anteil laut Kaufvertrag rechtfertigen sollten. Ein Kernargument: Auch wenn der Notarvertrag erst Ende 2017 abgeschlossen wurde, so habe der Kaufpreis schon im Frühjahr 2016 festgestanden. Zu diesem Zeitpunkt seien der Kaufpreis und die Kaufpreisaufteilung bereits zwischen dem Verkäufer und ihm, dem Kläger, vereinbart worden. Außerdem hätte der Boden eventuell Altlasten enthalten können. Doch die Klage blieb weitestgehend erfolglos.

Begründung: Eine Korrektur der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ist geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Der Bodenwert laut Kaufvertrag weicht erheblich von dem vom Gutachter ermittelten Bodenwert ab. Nach Auffassung des Gerichts verfehlt die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse folglich in einer solch grundsätzlichen Weise, dass sie wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Sofern ein vermeintliches Altlastenrisiko bestanden haben mag, hätten hierzu Indizien vorliegen müssen. Der Kläger hat aber selbst keine weitergehenden Maßnahmen ergriffen, um ein Altlastenrisiko zu ermitteln und gegebenenfalls abzufedern, etwa durch Bodenproben. Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass für die Frage einer erheblichen Abweichung die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrübergangs (März 2018) maßgeblich sind und nicht der Zeitpunkt einer eventuellen vorherigen Vereinbarung.