Genossenschaftsanteile: Eine Mietminderung kann zu Kapitalerträgen führen

11. Februar 2025

In Deutschland gibt es zahlreiche Wohnungsbaugenossenschaften. Ziel ist es üblicherweise, den Neubau von Wohnraum zu fördern und den Mitgliedern Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anzubieten. Die Mitglieder zeichnen Anteile an der Genossenschaft und erwerben damit üblicherweise eine Gewinnbezugsberechtigung. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass eine Mietminderung, die eine Genossenschaft ihren Mitgliedern für zusätzlich erworbene Genossenschaftsanteile anstelle einer Gewinnberechtigung gewährt, als Kapitalertrag zu versteuern ist (BFH-Urteil vom 22.10.2024, VIII R 23/21). Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft und nutzten eine Genossenschaftswohnung. Sie erwarben zusätzlich freiwillige Genossenschaftsanteile ohne Dividendenberechtigung. Im Gegenzug wurde die zu zahlende Wohnungsmiete, auch als Nutzungsgebühr bezeichnet, herabgesetzt. Die Höhe der Verringerung der Wohnungsmiete erfolgte dabei in Abhängigkeit der von der Vertreterversammlung beschlossenen Dividende auf freiwillige Anteile, die an Gewinnausschüttungen teilnahmen. Die sich ergebende Mietminderung wurde von der jeweiligen monatlichen Bruttomiete abgesetzt. Das Finanzamt kam zu dem Schluss, dass es sich bei den Mietminderungen, die den Mitgliedern gewährt wurden, aus deren Sicht um Einnahmen aus Kapitalvermögen handele. Die hiergegen gerichtete Klage und auch die Revision blieben ohne Erfolg.

Hinsichtlich der Minderung des Nutzungsentgelts für die von den Klägern angemietete Wohnung handele es sich um steuerbare Kapitalerträge. Die Minderung des Nutzungsentgelts erfülle als geldwerter Vorteil den weiten Begriff der Einnahme im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 EStG und war durch den Erwerb zusätzlicher freiwilliger Genossenschaftsanteile und damit durch das Genossenschaftsverhältnis bedingt und veranlasst. Die Minderung des Nutzungsentgelts sei bei wirtschaftlicher Betrachtung an die Stelle einer Gewinnausschüttung auf die von den Klägern freiwillig erworbenen zusätzlichen Genossenschaftsanteilen getreten. Die zusätzlichen Anteile vermittelten keinen Gewinnanspruch, sondern einen Anspruch auf Verringerung des Nutzungsentgelts. Ohne den Erwerb zusätzlicher freiwilliger Anteile hätten die Kläger die Minderung des Nutzungsentgelts nicht erreichen können.