Gewerbeimmobilien: Umsatzsteuer auch auf Nebenkostenabrechnung

29. Mai 2021

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zulässigerweise zur Umsatzsteuerpflicht optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so sind auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.9.2020 (XII ZR 6/20) entschieden.

Die Klägerin vermietet eine Gewerbeimmobilie unter Option zur Umsatzsteuer. Im Mietvertrag ist unter anderem vereinbart, dass der Mietzins monatlich 10.500 Euro zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer beträgt. Auch heißt es in dem Mietvertrag: „Die Mieterin trägt alle auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich Grundsteuern, … [und] Versicherungsprämien … Die Mieterin wird dazu, soweit als möglich, in direkte Vertragsbeziehungen zu den zuständigen Versorgern und Entsorgern und sonstigen Dienstleistern treten. Soweit Betriebs- und Nebenkosten gegenüber der Vermieterin abgerechnet werden, berechnet die Vermieterin diese zur sofortigen Begleichung bzw. Erstattung an die Mieterin weiter.“

Die Vermieterin erteilte eine Nebenkostenabrechnung über Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer. Der Mieter zahlte den Rechnungsbetrag ohne den Umsatzsteueranteil, da die Steuer seiner Auffassung nach nur für die Nettomiete, nicht aber für die Nebenkosten geschuldet sei. Doch dies war unzutreffend, wie der BGH nun bestätigt hat. Begründung: Die umgelegten Betriebskosten unterliegen der Umsatzbesteuerung, da der Vermieter – was dem Mieter bekannt war – zur Umsatzsteuer optiert hatte. Infolgedessen ist die Steuer auf den gesamten Umsatz entstanden, somit auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten. Dementsprechend hatte der Mieter auch Umsatzsteuer zu tragen, die auf die Nebenkosten entfiel.