Grunderwerbsteuer: Erschließungskosten gehören zur Bemessungsgrundlage

11. Dezember 2022

Für den Erwerb einer Immobilie verlangt der Staat Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich zum einen nach dem jeweiligen Steuersatz und zum anderen nach dem Wert der Gegenleistung, üblicherweise also nach dem Kaufpreis. Was aber gilt, wenn bestimmte Erschließungskosten zwar im Kaufpreis enthalten, aber noch nicht realisiert sind? Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis mitsamt der vereinbarten Erschließungskosten fällig, auch wenn die Erschließungsleistungen erst noch zu erbringen sind (BFH-Urteil vom 23.2.2022, II R 9/21). Der Sachverhalt: Die Kläger erwarben von einer Immobiliengesellschaft ein Grundstück. Im Kaufpreis enthalten waren bereits die Erschließungskosten für das Grundstück, auch wenn die Immobilienfirma die Erschließung erst noch vornehmen musste. Das Finanzamt berücksichtigte auch diese Kosten und setzte auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbsteuer fest, während die Kläger der Ansicht sind, sie hätten ein unerschlossenes Grundstück gekauft, sodass die Kosten für die Erschließung und den Hauswasseranschluss nicht der Grunderwerbsteuer unterlägen.

Der BFH hat die Auffassung des Finanzamtes bestätigt und die noch zu erbringenden Erschließungskosten in die Grunderwerbsteuer einbezogen. Alle Leistungen, die gemäß den vertraglichen Vereinbarungen für den Kauf erbracht werden, seien grunderwerbsteuerpflichtig. Ist das Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages noch nicht erschlossen, aber der Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen, so ist das Grundstück in diesem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs.

Praxistipp:
Wenn ein Grundstück im unerschlossenen Zustand verkauft wird und sich der Erwerber verpflichtet, gegenüber der Gemeinde für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen, unterliegt dieser Betrag nicht der Grunderwerbsteuer (BFH-Urteil vom 15.3.2001, II R 39/99). Der Unterschied zu dem aktuellen BFH-Fall liegt darin, dass es hier vom Ermessen der Gemeinde abhängt, ob, wie und wann eine Erschließung vorgenommen wird.

Praxistipp:
Beim BFH sind zwei weitere Revisionen anhängig (Az. II R 31/20 und II R 32/20). Die Besonderheit in den hier zugrundeliegenden Sachverhalten besteht allerdings darin, dass die Grundstücke durch die Gemeinde veräußert wurden und diese wiederum noch erschließungspflichtig war.