Grunderwerbsteuer: Rückabwicklung eines Grundstückskaufs

25. Dezember 2022

Es kommt vor, dass ein Grundstücksgeschäft nach seiner Beurkundung rückabgewickelt werden muss, zum Beispiel weil der Käufer nachweisen kann, dass er vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde. Natürlich sind bis dahin bereits hohe Kosten entstanden, die zumeist der Erwerber getragen hat, unter anderem die Grunderwerbsteuer. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht dann die Möglichkeit vor, die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zurückzuerhalten, wenn diese bereits entrichtet worden ist. Wer sich mit der entsprechenden Vorschrift, konkret § 16 GrEStG, befasst, wird feststellen, dass diese nicht gerade leicht verständlich ist und in bestimmten Fällen zudem eine Zwei-Jahres-Frist für die Rückerlangung der Grunderwerbsteuer vorsieht.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass der Käufer einer Immobilie einen unmittelbaren Schadensersatz gegen den Verkäufer hat, wenn er sich aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen kann. Die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ist – ebenso wie eine eventuelle Maklerprovision – vom Verkäufer zu ersetzen. Dem Erwerber steht es frei, ob er sich beim Finanzamt und beim Makler um eine Erstattung bemüht oder ob er unmittelbar den Verkäufer in Anspruch nimmt. Wenn sich der Geschädigte direkt an den Verkäufer hält, muss er diesem aber seine Erstattungsansprüche gegen den Fiskus und gegen den Makler abtreten (BGH-Urteil vom 24.9.2021, V ZR 272/19)

Der Sachverhalt: Im Juni 2014 erwarb die Klägerin ein bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 Euro. In der Folgezeit zahlte sie an die von ihr beauftragte Maklerin eine Provision von rund 25.000 Euro. Ferner entrichtete sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro. Später hat die Klägerin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten und von dem Verkäufer Schadensersatz verlangt, darunter auch den Ersatz der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision. Der BGH hat der Klägerin diesen Schadensersatz zuerkannt. Die Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass sie einen Anspruch gegen einen Dritten hat, der zum Ausgleich ihrer Vermögensbeeinträchtigung führen könnte. Es stehe ihr in dieser Situation frei, wen sie in Anspruch nimmt. Dadurch solle sie den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen – durch die Pflichtverletzung entstandenen – Anspruchs verbunden ist, und das diesbezügliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können. Im Gegenzug muss die Klägerin ihre Ansprüche auf Rückerstattung der Provision gegenüber der Maklerin und der Grunderwerbsteuer gegenüber dem Finanzamt an den Verkäufer abtreten.