Grunderwerbsteuer: „Share Deals“ werden schwieriger, aber nicht unmöglich

19. Juli 2021

Im Bereich der Grunderwerbsteuer haben „Share Deals“ seit einigen Jahren eine große Bedeutung gewonnen. Sie dienen der Vermeidung der Grunderwerbsteuer, die in einigen Bundesländern immerhin bis zu 6,5 Prozent beträgt. Die einen betrachten „Share Deals“ als (moralisch) ungerechtfertigte Gestaltung zur Steuervermeidung, andere sehen in ihnen eine wirksame Möglichkeit, um wirtschaftlich sinnvolle Umstrukturierungen von Unternehmen durchzuführen. Diese könnten ansonsten durch hohe Grunderwerbsteuern blockiert werden. Wie dem auch sei: Der Gesetzgeber hat sich entschlossen, „Share Deals“ im Bereich der Grunderwerbsteuer zu erschweren, ohne sie gänzlich zu verhindern.

Zunächst zum Hintergrund: Bei einem „Share Deal“ wird eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine „Objektgesellschaft“ eingebracht, z.B. in eine GmbH & Co KG. Anschließend erwirbt der Käufer die Anteile an dieser Gesellschaft, aber nicht mehr als 94,9 Prozent. Solange weniger als 95 Prozent der Anteile erworben werden, entsteht keine Grunderwerbsteuer. Nach Ablauf einer „Sperrfrist“ von fünf Jahren nach dem Kauf kann der Erwerber auch die restlichen Anteile grunderwerbsteuerfrei übernehmen. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung und nicht um einen Immobilienkauf.

Nunmehr haben Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes“ beschlossen, das ab dem 1. Juli 2021 unter anderem folgende Änderungen vorsieht:
– Die Beteiligungsschwelle, ab der ein Grundstückserwerb angenommen wird, wird von 95 auf 90 Prozent abgesenkt.
– Die Behaltensfrist wird von fünf auf zehn Jahre angehoben.
– Der Anteilseignerwechsel von mindestens 90 Prozent wird nicht nur bei Personengesellschaften als Grundstücksverkauf gewertet (§ 1 Abs. 2a GrEStG), sondern künftig auch bei Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG-neu). Anteilsübergänge, die aufgrund eines Geschäfts über eine anerkannte Börse erfolgen, lösen aber keine Grunderwerbsteuer aus (so genannte Börsenklausel).

Im Übrigen wird die so genannte Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe auch im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet. Und die Vorbehaltsfrist beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand wird auf 15 Jahre verlängert.