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Grunderwerbsteuer: Steuerpflichtige Verlängerung eines Erbbaurechts

Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur beim Kauf von Grund und Boden oder eines Gebäudes zu entrichten, sondern auch bei der Bestellung und bei der Verlängerung eines Erbbaurechts. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist im letztgenannten Fall der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum. Eine Abzinsung des Kapitalwerts auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Verlängerung des Erbbaurechts ist nicht vorzunehmen (BFH-Urteil vom 10.7.2024, II R 3/22). Die Klägerin ist Erbbauberechtigte an einem Grundstück. Das Erbbaurecht wurde im Jahre 1989 begründet. Es ist verbunden mit dem Sondereigentum an einem auf dem Grundstück errichteten Hotel. Da die Klägerin plante, das Hotel nach einer Renovierung weiter zu betreiben, wurde der Erbbaurechtsvertrag im Jahre 2018 dahin geändert, dass die Laufzeit des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre verlängert und der bisherige Erbbauzins erhöht wurde. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest. Bemessungsgrundlage war der kapitalisierte Erbbauzins. Der jährliche Erbbauzins betrug 3.369.563 Euro. Aufgrund der Laufzeitverlängerung von 44 Jahren ergab sich auf der Grundlage von § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. der Anlage 9a zum BewG ein Vervielfältiger von 16,910. Bei Anwendung dieses Vervielfältigers betrug der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum danach 56.979.310 Euro. Dieser Betrag unterlag der Grunderwerbsteuer in voller Höhe. Hiergegen wandte sich die Erbbauberechtigte. Sie war der Auffassung, dass der Erbbauzins für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage deutlich abgezinst werden müsste. Doch mit ihrem Anliegen ist sie in letzter Instanz gescheitert.

Begründung: Ein notariell beurkundeter Vertrag über die Verlängerung eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die auf die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Erbbauzinsverpflichtung. Bei dem Anspruch des Erbbauverpflichteten auf Zahlung des Erbbauzinses handelt es sich um ein auf bestimmte Zeit beschränktes Recht auf wiederkehrende Leistungen (§ 13 Abs. 1 Satz 1 BewG), das mit seinem Kapitalwert anzusetzen ist. Entsprechendes gilt, wenn Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein verlängertes Erbbaurecht ist. In diesem Falle ist der auf die Laufzeit der Verlängerung des Erbbaurechts kapitalisierte Erbbauzins als Wert der Gegenleistung der Bemessung der Grunderwerbsteuer zugrunde zu legen. Der kapitalisierte Erbbauzins ist nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung abzuzinsen. Die in § 13 Abs. 1 BewG i.V.m. Anlage 9a zum BewG geregelte Ermittlung des Kapitalwerts beruht bereits auf einer „Abzinsung“, indem von der Summe der einzelnen Jahreswerte Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen abgezogen werden. Eine weitere Abzinsung ist im Streitfall nicht möglich.