Grundstückskauf: Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer

12. Oktober 2020

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und stellt daher bei einem Grundstückskauf einen wesentlichen Kostenfaktor dar. Insofern sollten Immobilienkäufer darauf achten, dass tatsächlich nur diejenigen „Kaufbestandteile“ der Grunderwerbsteuer unterworfen werden, die auch tatsächlich vom Gesetz erfasst werden sollen. Doch immer wieder kommt es mit der Finanzverwaltung zum Streit darüber, welche Erwerbe das Grunderwerbsteuergesetz konkret umfasst. Jüngst hat der Bundesfinanzhof zum Beispiel entschieden, besser gesagt bestätigt, dass der Erwerb von Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Zum Hintergrund:

Das Grunderwerbsteuergesetz knüpft an den Grundstücksbegriff im Sinne des Zivilrechts an. Das Bürgerliche Gesetzbuch wiederum regelt in § 94, was zu den „wesentlichen Bestandteilen“ eines Grundstücks gehört, nämlich insbesondere die Gebäude, und in §§ 97, 98 BGB, was als „Zubehör“ gilt. Letzteres sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen und zu ihm in einem räumlichen Verhältnis stehen. Das typische Beispiel für die Einordnung als Zubehör ist eine Alarmanlage. Bei einer Gewerbeimmobilie gehören die für den Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften zum Zubehör. Es gilt bei einer Veräußerung des Grundstücks im Zweifel als mitverkauft.

Wie eingangs erwähnt, hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass der Erwerb von Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Ein darauf entfallendes Entgelt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend. Die Gegenstände müssen dazu bestimmt sein, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen (BFH-Beschluss 3.6.2020, II B 54/19).

Im zugrundeliegenden Fall ist eine Gewerbeimmobilie mitsamt einer Ladeneinrichtung veräußert worden. Bereits die Vorinstanz hatte entschieden, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nur der anteilig auf das Grundstück entfallende Kaufpreis war. Die Ladeneinrichtung sei als Zubehör i.S. von §§ 97, 98 BGB anzusehen. Der auf sie entfallende Kaufpreis sei nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Im Streitfall sei die Ladeneinrichtung deshalb als Zubehör anzusehen, da sie dauernd für den Geschäftsbetrieb der Verkäuferin bestimmt war. Auch nach dem Verkauf der Immobilie gab es einen langfristigen Mietvertrag zugunsten der Verkäuferin.

Praxistipp:
Etwas komplizierter gestaltete sich letztlich die Aufteilung des Kaufpreises für Zwecke der Grunderwerbsteuer, da der Wert der Ladeneinrichtung offenbar im Kaufvertrag nicht gesondert ausgewiesen wurde. Im Besprechungsfall hatte die Vorinstanz zunächst ein Gutachten eines Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe eingeholt und anschließend die so genannte Boruttau’sche Formel angewandt. Dabei wird das Gesamtentgelt zunächst mit dem gemeinen Wert der Grundstücke vervielfacht und anschließend durch die Summe des gemeinen Werts der sonstigen Gegenstände und des gemeinen Werts des Grundstücks geteilt.