Wenn ein Arbeitnehmer sein Homeoffice an den Arbeitgeber vermietet, weil dieser ein vorrangig betriebliches Interesse an der Nutzung der Räumlichkeiten hat, erzielt der Arbeitnehmer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das heißt, die Mieteinnahmen sind steuerlich anzusetzen, im Gegenzug dürfen aber alle Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden. So zumindest der Grundsatz, denn im Einzelfall gibt es durchaus Abgrenzungsfragen. Zudem tauchen Probleme dann auf, wenn die Kosten des Arbeitszimmers höher sind als die Mieteinnahmen, also Verluste entstehen. Hier verlangen die Finanzämter eine Prognose, dass zumindest langfristig ein „Totalüberschuss“ aus der Vermietung erzielt wird.
Zum Hintergrund: Im Jahre 2018 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken als gewerbliche Vermietung einzuordnen ist. Folge: Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH-Urteil vom 17.4.2018, IX R 9/17). Die Finanzverwaltung folgt dieser Ansicht (BMF-Schreiben vom 18.4.2019, BStBl 2019 I S. 461).
Für welchen Zeitraum eine Überschussprognose zu erstellen ist, hat die Finanzverwaltung nicht explizit geregelt. Der Rechtsprechung des BFH ist aber zu entnehmen, dass üblicherweise von 30 Jahren auszugehen ist (so z.B. BFH-Urteil vom 19.2.2019, IX R 16/18).
Doch: Das Finanzgericht Köln hat soeben entschieden, dass der Prognosezeitraum kürzer ist, wenn der Ruhestand des Arbeitnehmers in wenigen Jahren absehbar ist. Im Urteilsfall hatte der Arbeitnehmer bereits bei Abschluss des Mietvertrages nur noch wenige Jahre bis zum Renteneintritt. Und so wurde ein Prognosezeitraum von nur 13 Jahren unterstellt. In diesem Zeitraum wurde ein Verlust von über 72.558 Euro angehäuft, wie eine Aufstellung des Finanzamts ergab. Daher war die Erzielung eines Totalüberschusses faktisch unmöglich; der Abzug der Kosten wurde verwehrt (FG Köln, Urteil vom 12.2.2020, 5 K 2225/18).
Praxistipp:
Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2019 abgeschlossen wurden, sollen die Finanzbeamten im Verlustfall weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellen und die Verluste grundsätzlich anerkennen. Insofern hat das BMF in dem o.g. Schreiben eine Übergangsregelung erlassen. Doch darauf sollte man sich nicht unbedingt verlassen, denn die Finanzgerichte sind an diese Billigkeitsregelung nicht gebunden. Und die Finanzämter wiederum werden zumindest in Fällen mit außergewöhnlich hohen Verlusten Gründe suchen, um ihrerseits die Billigkeitsregelung nicht anwenden zu müssen. Das bedeutet: Die Vermietung des Homeoffice an den Arbeitgeber sollte dort, wo sie sinnvoll ist, vorgenommen werden. Als „Steuersparmodell“ eignet sie sich aber nicht.