Immobilienkauf: Vereinfachte Kaufpreisaufteilung des BMF verworfen

29. Januar 2021

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung zwecks Vermietung erwirbt, darf die Anschaffungskosten im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen – aber nur auf den Gebäudeanteil und nicht auf den Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt. Demnach ist es steuerlich wünschenswert, dass ein möglichst hoher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude entfällt. Allgemein ist zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Das Finanzamt ist an diese Werte gebunden, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“.

Falls diese Aufteilung nicht erfolgt ist oder angezweifelt wird, greifen die Finanzbeamten auf eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Datei zurück, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Danach erfolgt die Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren. Wie immer bei Pauschalwerten erfreuen sich die einen an der Vereinfachung, während sich andere benachteiligt fühlen und die Korrektheit der so ermittelten Beträge anzweifeln. Nun hat der Bundesfinanzhof die erwähnte Arbeitshilfe im Prinzip verworfen. Zumindest die Finanzgerichte dürfen sie nicht mehr anwenden, wenn es zu einem Klageverfahren kommt. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, könne nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen werden (BFH-Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Der Sachverhalt: Die Klägerin hat im Jahr 2017 eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Kaufpreis von 110.000 Euro erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon 20.000 Euro auf das Grundstück entfallen. Dementsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 Prozent aus. Hingegen ermittelte das Finanzamt einen Gebäudeanteil von rund 31 Prozent. Dabei legte es die vom BMF im Internet bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zugrunde. Das Finanzgericht wies die dagegen gerichtete Klage ab und sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe. Dem ist der BFH entgegengetreten.

Begründung: Die Arbeitshilfe des BMF gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren würde auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch bleibe der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberücksichtigt. Deshalb sei das Finanzgericht im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen.

Praxistipp:
Es wird sich nun zeigen müssen, ob die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe überarbeitet oder ob künftig in vielen Fällen sogar ein Gutachter hinzugezogen werden muss. In aktuellen Streitfällen jedenfalls bietet das Urteil des BFH eine gute Grundlage, um einen höheren Gebäudeanteil durchzusetzen. Das dürfte gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten wichtig sein.