Immobilienübertragung an Kinder: Vorsicht bei Zeitrenten-Verträgen

11. Juni 2021

Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – gegen langfristige monatliche Rentenzahlungen übertragen, wobei der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt wird oder durch die gewünschte „Rate“ dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird. Man spricht hier von einer so genannten Veräußerungszeitrente. Beispiel: Die Mutter überträgt ihr zum Privatvermögen gehörendes Haus mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro an ihre Tochter gegen eine monatliche Rentenzahlung von 1.000 Euro für die Dauer von 20 Jahren. Die aufaddierten Rentenzahlungen ergeben exakt den Wert der Immobilie. Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so zerlegen die Finanzämter die geleisteten Zahlungen dennoch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Und den Zinsanteil wollen sie dann als Kapitaleinkünfte versteuert haben. Langfristige Rentenzahlungen zur Tilgung einer Schuld würden eine „Kreditgewährung“ darstellen. Für die Bestimmung des Zinsanteils wird immer noch ein Zinssatz von sage und schreibe 5,5 Prozent zugrunde gelegt. Im obigen Fall müsste die Mutter also Zinsen versteuern, die sie zumindest aus ihrer Sicht gar nicht erhalten hat.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist dies rechtens. Und vor allem: Selbst wenn die Summe der Rentenzahlungen niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie, sind die Zahlungen in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen und der Zinsanteil ist zu versteuern. Die Richter werten die laufenden Zahlungen als „Veräußerungszeitrente“. Die Aufteilung des Rentenstammrechts erfolgt mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Die Versteuerung des Zinsanteils entfalle nicht wegen eines erbrechtlichen Hintergrunds (BFH-Urteil vom 14.7.2020, VIII R 3/17). In dem Fall, der dem Urteil zugrunde lag, übertrugen die Eltern ihr Einfamilienhaus auf den Sohn gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 1.000 Euro für die Dauer von 31 Jahren. Das Haus hatte einen Verkehrswert von 393.000 Euro; die Summe der Raten beträgt 372.000 Euro. Doch obwohl die Raten nicht einmal den Verkehrswert erreichten, mussten die Eltern Zinseinkünfte versteuern.

Praxistipp:
Zugegebenermaßen ist das Urteil des BFH schwer nachzuvollziehen, denn „unterm Strich“ versteuern die Eltern viele Jahre lang Zinsen, obwohl sie insgesamt weniger bekommen als die Immobilie wert ist. Doch das Steuerrecht mit seinen Typisierungen und Pauschalierungen kann so manches Mal zu unerwünschten und auch unerwarteten Ergebnissen führen. In aktuellen Fällen sollte übrigens überlegt werden, ob statt einer Rentenzahlung nicht besser ein fester Kaufpreis mit einer zinsgünstigen Ratenzahlung vereinbart werden kann. Denn wenn ein „echter“ Zins von vielleicht 1,5 Prozent vereinbart wird, müssen die Finanzämter diesen im Prinzip anerkennen und dürfen nicht den Pauschalzins von 5,5 Prozent ansetzen. Letztlich bedürfen Fälle der Vermögensübertragung aber einer rechtlichen und steuerlichen Beratung im Einzelfall.