Immobilienverkauf: Kaufpreiszahlung in Raten kann hohe Zinseinkünfte auslösen

23. Juli 2023

Wer eine Immobilie veräußert und für den Kaufpreis eine unverzinsliche Ratenzahlung gestattet, sollte beachten, dass das Finanzamt den Kaufpreis in einen Kapital- und einen Zinsanteil aufteilt, sofern die Laufzeit dieser Stundung mehr als ein Jahr beträgt. Der Zinsanteil wird mit einem Zinsfuß von 5,5 Prozent berücksichtigt und führt beim Veräußerer zu Einkünften aus Kapitalvermögen. Das heißt: Selbst wenn die Vertragsparteien bewusst davon ausgehen, dass der Kaufpreis zinslos gestundet wird, unterstellt der Fiskus den Zufluss von fiktiven Zinseinnahmen. Diese muss der Veräußerer entweder zu seinem individuellen Steuersatz oder mit dem Abgeltungssteuersatz von 25 Prozent versteuern. Das Finanzgericht Köln hat diese Auffassung jüngst bestätigt: Zinsen aus der Abzinsung eines ratierlich gezahlten Kaufpreises sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern (FG Köln, Urteil vom 27.10.2022, 7 K 2233/20). Der Sachverhalt: Die Kläger haben eine vermietete Immobilie an Sohn und Schwiegertochter verkauft. Der Kaufpreis war in 258 monatlichen Raten zu zahlen. Zudem war eine Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach sich die Raten entsprechend des Verbraucherindexes erhöhen oder vermindern sollten. Das Finanzamt zerlegte den Kaufpreis in einen Kapital- und einen Zinsanteil. Der Zinsanteil sei gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen und wurde der Abgeltungssteuer von 25 Prozent unterworfen. Bei der Bestimmung des Zinsanteils wurde von einem Zinsfuß von 5,5 Prozent ausgegangen. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) in einen Tilgungsanteil (Kapitalanteil) und in einen Zinsanteil zu zerlegen seien, da ein zum Privatvermögen gehörendes Grundstück veräußert und die Kaufpreisforderung langfristig – länger als ein Jahr – bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gestundet worden sei. Die Stundung enthalte einen darlehnsähnlichen Charakter, so dass sie einen Zinsanteil enthalte. Dies gelte auch dann, wenn die Vertragsparteien keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen hätten.

Die Finanzrichter teilen die Auffassung des Finanzamts. Die Gestattung einer langfristiger Ratenzahlung zur Tilgung einer Schuld stelle eine Kreditgewährung durch den Gläubiger dar. Daran ändere auch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel nichts. Ihre Grundlage finde diese Auffassung in § 12 Abs.3 BewG, wonach unverzinsliche Forderungen, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig sind, abzuzinsen, das heißt in einen Kapital- und einen Zinsanteil aufzuteilen sind. Bei der Berechnung des Zinsanteils seien die nach § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG i.V.m. Anlage 9a zu bestimmenden Barwerte zu Beginn und zum Ende des Streitjahres unter Zugrundelegung finanzmathematischer Grundsätze basierend auf einem Zinsfuß von 5,5 Prozent zu ermitteln, sofern die Vertragspartner nicht einen höheren Rechnungszinsfuß vereinbart haben.

Praxistipp:
Gegen das Urteil wurde die Revision zugelassen und auch eingelegt. Das Az. beim Bundesfinanzhof lautet VIII R 1/23. Übrigens hatte das FG des Saarlandes mit Urteil vom 15.4.2010 (1 K 1237/05) eine andere Auffassung vertreten und einer Wertsicherungsklausel durchaus einen Zinscharakter zugewiesen, so dass in einem solchen Fall keine „zinslose“ Darlehensgewährung gegeben war. Daher wird spannend sein, wie der BFH entscheiden wird. Unabhängig davon muss der BFH die Frage, ob ein fiktiver Zinssatz von 5,5 Prozent noch verfassungsgemäß ist, ohnehin in einem anderen Verfahren entscheiden (Az. II R 8/22). Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass der fiktive Zinsanteil bei den Erwerbern sofort als Werbungskosten abziehbar ist, wenn die Immobilie zur Einkünfteerzielung genutzt wird.