Kaufpreisaufteilung: Neuer § 6f EStG geplant

1. November 2026

Beim Kauf einer bebauten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis steuerlich auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Das ist insbesondere für Unternehmen von großer Bedeutung, denn nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil kann über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Mit dem geplanten § 6f EStG soll diese Kaufpreisaufteilung erstmals ausdrücklich gesetzlich geregelt werden.

Nach dem Regierungsentwurf soll eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung grundsätzlich anerkannt werden. Voraussetzung ist, dass sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht wesentlich verfehlt und wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Eine realistische Aufteilung bereits im Kaufvertrag kann damit auch künftig eine wichtige Grundlage für die steuerliche Behandlung bilden.

Fehlt eine geeignete vertragliche Aufteilung, sollen der Boden- und Gebäudewert nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung gesondert ermittelt werden. Anschließend wird der tatsächliche Kaufpreis entsprechend dem Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt. Damit bleibt ausgeschlossen, den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen und den verbleibenden Betrag vollständig dem Gebäude zuzurechnen.

Eine größere Bedeutung soll zudem die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums erhalten. Ihr Ergebnis kann künftig für die Besteuerung zugrunde gelegt werden. Wer davon abweichen möchte, soll nach dem derzeitigen Entwurf einen qualifizierten Nachweis erbringen. Vorgesehen ist hierfür ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen, das nach einer persönlichen Besichtigung des Grundstücks erstellt wurde.

Die geplante Regelung soll für neue Immobilienkäufe gelten, deren Kaufvertrag nach der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen wird. Für Unternehmen, die den Erwerb einer betrieblich genutzten oder vermieteten Immobilie planen, gewinnt die Kaufpreisaufteilung damit bereits bei der Vertragsgestaltung weiter an Bedeutung. Ein höherer und sachgerecht begründeter Gebäudeanteil kann sich über viele Jahre auf die Höhe der Abschreibung auswirken.