Mietausfall in Coronazeiten: Voller Kostenabzug bleibt grundsätzlich erhalten

5. April 2021

Wer eine Wohnung verbilligt überlässt, darf seine Werbungskosten nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Ab 2021 reichen auch 50 Prozent der ortsüblichen Miete aus, um einen vollen Werbungskostenabzug zu erhalten. Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist aber eine so genannte Totalüberschussprognose zu erstellen. Geregelt ist dies in
§ 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes. Nun haben viele Vermieter in Coronazeiten auf Mietzahlungen ganz oder teilweise verzichtet, weil ihr Mieter in eine finanzielle Notlage geraten ist. Eigentlich müsste auch in diesen Fällen gegebenenfalls eine Kürzung der Werbungskosten erfolgen. Doch der Bund und die Landesfinanzministerien haben sich auf Folgendes verständigt (Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen, Kurzinfo Einkommensteuer vom 2.12.2020):

Erlässt der Vermieter der Wohnung aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete. Folglich hat dies keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG. Die Einhaltung der 66-Prozent-Grenze (2021: 50-Prozent-Grenze) ist daher ausnahmsweise nicht zu prüfen; Werbungskosten bleiben voll abziehbar. Anders ist die Sache aber zu beurteilen, wenn die Miete auch schon vor dem Mieterlass unter 66 Prozent lag; dann bleibt es bei der Kürzung. Die Kürzung wird aber durch den Erlass nicht noch zusätzlich erhöht; es bleibt also bei der bereits zuvor bestehenden „Kürzungsquote“.

Der zeitlich befristete Erlass der Miete führt auch nicht ohne Weiteres zu einem (erstmaligen) Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. War für das Mietverhältnis aber bereits vor dem ganzen oder teilweisen Mieterlass das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, verbleibt es bei dieser Entscheidung. Die Regelung ist auch auf Pachtverhältnisse anzuwenden.

Praxistipp:
Die Regelung des § 21 Abs. 2 EStG, also die 66- bzw. 50-Prozent-Grenze, gilt nur bei der Vermietung von Wohnungen, nicht aber bei der Vermietung von Räumlichkeiten zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung. In diesen Fällen gelten die allgemeinen Grundsätze, das heißt, es ist unabhängig von bestimmten Mietgrenzen zu prüfen, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann oder nicht.