Modernisierung von Immobilien: Sofort abziehbarer Aufwand oder Abschreibung?

11. Juni 2026

Bei der Modernisierung vermieteter Immobilien ist die steuerliche Einordnung der Kosten von großer Bedeutung. Denn Erhaltungsaufwendungen können häufig sofort als Werbungskosten abgezogen werden, während Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden dürfen. Gerade bei größeren Renovierungsmaßnahmen kann dies erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Belastung haben.
Das Bundesfinanzministerium hat seine bisherigen Grundsätze zur Abgrenzung dieser Kostenarten nun umfassend überarbeitet und präzisiert. Inhaltlich bleibt die bisherige Rechtslage zwar weitgehend bestehen, die neuen Ausführungen schaffen jedoch mehr Klarheit bei der praktischen Einordnung von Modernisierungsmaßnahmen. Berücksichtigt werden dabei auch neuere Entwicklungen wie moderne Gebäudestandards oder Smarthome-Technik.
Besondere Bedeutung kommt weiterhin den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf umfangreiche Renovierungen durchgeführt und bestimmte Wertgrenzen überschritten, können die Aufwendungen steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden. Stattdessen erfolgt lediglich eine Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes.
Für Immobilienbesitzer gewinnt damit die steuerliche Planung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen weiter an Bedeutung. Der Zeitpunkt und Umfang einzelner Maßnahmen können entscheidend dafür sein, ob ein sofortiger steuerlicher Abzug möglich bleibt oder eine langfristige Abschreibung erfolgt.
Gerade innerhalb der ersten Jahre nach dem Immobilienkauf empfiehlt sich daher eine besonders sorgfältige Abstimmung geplanter Renovierungsarbeiten. Werden größere Maßnahmen zeitlich ungeschickt gebündelt, kann dies schnell dazu führen, dass steuerlich nachteilige Herstellungskosten angenommen werden. Eine frühzeitige steuerliche Begleitung hilft dabei, vorhandene Gestaltungsspielräume gezielt zu nutzen und unerwartete steuerliche Belastungen zu vermeiden. Gerade bei umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen kann eine vorausschauende Planung entscheidend dafür sein, ob Aufwendungen sofort steuerlich wirksam werden oder lediglich über viele Jahre abgeschrieben werden dürfen.