Option zur Umsatzsteuer: Der Mietvertrag muss eindeutig sein

25. April 2021

Vermieter von Gewerbeimmobilien optieren oftmals zur Umsatzsteuer, sie überlassen die Räumlichkeiten folglich zu einer Nettomiete plus Umsatzsteuer. Die Option ist regelmäßig nur zulässig, wenn der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, also seinerseits umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt. Voraussetzung für den Vorsteuerabzug des Mieters ist, dass diesem eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt, in der die Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist. Zahlreiche Mietverträge enthalten aber nur folgende Klausel: „Der Mietzins beträgt …. Euro zzgl. der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer”. Leider hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass eine solche Formulierung allein nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung entspricht, so dass dem Mieter der Vorsteuerabzug zu versagen ist (Urteil vom 29.9.2020, 15 K 2680/18 U, rechtskräftig).

Der Sachverhalt: Die Klägerin mietete Räumlichkeiten für ihr gewerbliches Unternehmen an. Im Mietvertrag lautete es bei der Festlegung des Mietzinses zwar „zzgl. der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer”. Der Vertrag enthielt aber keinen expliziten Hinweis auf eine Option zur Umsatzsteuer und auch nicht die Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.) der Vermieterin. Weder wurden der konkrete Umsatzsteuerbetrag noch der tatsächlich geltende Umsatzsteuersatz genannt. Erst vier Jahre später erstellte die Vermieterin eine korrekte Dauerrechnung mit allen erforderlichen Angaben. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass der für die Immobilie zunächst abgeschlossene Mietvertrag nicht zum Vorsteuerabzug berechtige. In dem ursprünglichen Mietvertrag sei der auf das Entgelt entfallende Steuerbetrag nicht offen ausgewiesen. Der Vertrag enthalte zudem keine zahlenmäßige Angabe über den konkret anzuwendenden Steuersatz. Die erst in 2017 ausgestellte Dauerrechnung lasse auch keine Rückwirkung zu.

Die hiergegen gerichtete Klage blieb erfolglos. Im Urteilsfall lag die Option zur Umsatzsteuer erst bei Ausstellung der Dauerrechnung in 2017 vor. Folglich konnte die Ursprungsrechnung nicht mit Rückwirkung berichtigt werden. Die Vorsteuer war zwar nicht endgültig verloren, das heißt, der Abzug für die Jahre 2013 bis 2017 stand der Mieterin halt im Jahre 2017 zu. Allerdings darf davon ausgegangen werden, dass die zunächst gestrichene Vorsteuer mit üppigen Nachzahlungszinsen versehen wurde.

Praxistipp:
Vermieter und Mieter sollten prüfen, ob in ihren Mietverträgen die Umsatzteuer und der Umsatzsteuersatz tatsächlich explizit benannt sind. Zur Not kann dies auch in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag geschehen. Die Mieter ihrerseits sollten im jeweiligen Überweisungsträger den Zahlungszeitraum und die konkret gezahlte Umsatzsteuer erkennen lassen. Und denken Sie auch daran, dass der Mietvertrag die Steuernummer oder USt-IdNr. des Vermieters sowie eine Rechnungsnummer enthalten muss.