Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch: Grunderwerbsteuer nicht abziehbar

23. Dezember 2020

Viele Immobilienbesitzer übertragen nahen Angehörigen schon zu Lebzeiten ein vermietetes Objekt, behalten sich aber vor, bis zu ihrem Tode weiterhin die Erträge zu vereinnahmen („Vorbehaltsnießbrauch“). Dementsprechend versteuern sie die Mieteinkünfte auch weiterhin. Schenkungen von Eltern an die Kinder bleiben von der Grunderwerbsteuer verschont, nicht aber Schenkungen an Nichten und Neffen. Die Grundsteuer kann durchaus ein großer Kostenfaktor sein. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg ist die Grunderwerbsteuer bei keinem Beteiligten abziehbar: Der Übertragende darf die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte abziehen, wenn er diese übernimmt. Würde der Beschenkte hingegen die Kosten übernehmen, wäre ihm ein Abzug bereits deshalb versagt, weil die Mieteinkünfte nicht ihm, sondern weiter dem Nießbraucher zuzurechnen sind (Urteil vom 15.11.2019, 11 K 322/18).

Der Sachverhalt: Eheleute übertrugen ein Vermietungsobjekt unter Nießbrauchvorbehalt an ihre Nichten und Neffen. Die hierbei entstandene Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten wurden von den Schenkern selbst übernommen. In ihrer Einkommensteuererklärung machten sie die Kosten für die Übergabe des Grundstücks als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten aber nicht zum Abzug zu. Die Grunderwerbsteuer und auch die Notarkosten hingen nicht mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen, sondern mit der Übertragung des Eigentums. Vor dem Finanzgericht stritt man sich letztlich noch um den Abzug der Grunderwerbsteuer. Doch die Finanzrichter haben die Auffassung des Finanzamts geteilt.

Die Grunderwerbsteuer sei aufgrund des privaten Entschlusses der Kläger entstanden, das Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Nichten und Neffen zu übertragen. Bei dieser Übertragung handele es sich – einkommensteuerlich betrachtet – um die Zuwendung des mit dem Nutzungsrecht der Kläger belasteten Eigentums. Solche freiwilligen, unentgeltlichen Zuwendungen werden der Privatsphäre zugeordnet.

Praxistipp:
Eine ganz andere Frage im Zusammenhang mit Nießbrauchsrechten ist, wer die Kosten für außergewöhnliche Reparaturen zu tragen hat und diese steuerlich abziehen darf. In vielen Fällen wird es sich zumindest aus steuerlicher Sicht anbieten, vertraglich ausdrücklich zu vereinbaren, dass der Nießbraucher derartige Aufwendungen zu tragen hat. Im Einzelfall empfiehlt sich aber, frühzeitig das Beratungsgespräch mit uns zu suchen.