Verkauf des Eigenheims: Kein Spekulationsgewinn trotz tageweiser Vermietung

11. Februar 2022

Ein Verkauf des Eigenheims bleibt selbst dann von der Einkommensteuer verschont, wenn An- und Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist liegen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Vermietung gilt nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und ist somit schädlich. Soweit der Grundsatz. Denn jüngst hat das Niedersächsische Finanzgericht geurteilt: Der Gewinn aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann in vollem Umfang von der Besteuerung ausgenommen, wenn in den Jahren vor der Veräußerung wiederkehrend einzelne Räume des Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen an Messegäste vermietet wurden (Urteil vom 27.5.2021, 10 K 198/20).

Der Sachverhalt: Ein Ehepaar erwarb im Jahre 2011 ein Reihenhaus, das es mit seinen Kindern selbst bewohnte. In den folgenden Jahren vermieteten die Eheleute einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses daneben tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Konkret waren es zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr. Im Jahre 2017 wurde die Immobilie mit Gewinn verkauft. Das Finanzamt ging wegen der zeitweise erfolgten Vermietung einzelner Zimmer des Hauses davon aus, dass ein Spekulationsgewinn zu versteuern sei. Doch die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich. Die Eheleute hätten die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG genutzt. Die Nutzung einzelner Zimmer des Hauses zur tageweisen entgeltlichen Vermietung an Messegäste ändere an dieser Beurteilung nichts. Dem Gesetzeswortlaut lasse sich nicht das Erfordernis entnehmen, dass sämtliche Teile eines Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden müssten, um die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns zu erlangen.

Praxistipp:
Ob sich die Auffassung des Niedersächsischen FG halten lässt, muss nun der Bundesfinanzhof in der bereits vorliegenden Revision entscheiden (Az.: IX R 20/21).