Zwangsversteigerung: Versteuerung eines „Gewinns“ nicht ausgeschlossen

4. Juni 2021

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt („Spekulationsfrist“, § 23 EStG). Eine Ausnahme gilt für das selbstgenutzte Einfamilienheim; hier bleibt ein Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei.

Von einem „Veräußerungsgeschäft“ geht man eigentlich aus, wenn der bisherige Eigentümer auch tatsächlich den Willen zum Verkauf hatte und diesen in die Tat umgesetzt hat. Was aber gilt bei einer Enteignung eines Grundstücks gegen den Willen des Grundstückseigentümers? Ist bei der Enteignung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Entschädigung steuerpflichtig? Und wie ist eine Zwangsversteigerung zu beurteilen? Im Jahre 2019 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Eigentumsverlust durch Enteignung eines Grundstücks gegen den Willen des Eigentümers keine Veräußerung und somit kein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG darstellt. Folglich ist eine Entschädigung für die Enteignung auch innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 23.7.2019, IX R 28/18).

Kürzlich hat das Finanzgericht Düsseldorf in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden, dass eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks hingegen ein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG sein und folglich Einkommensteuer auslösen kann (Urteil vom 26.11.2020, 2 V 2664/20 A(E)). Nach Auffassung der Finanzrichter beruhe der Eigentumsverlust auch bei einer Zwangsversteigerung auf einem Willensentschluss des Eigentümers, weil er den Eigentumsverlust – anders als bei einer Enteignung – durch eine Befriedigung der Gläubiger verhindern könne. Ob dem Antragsteller dies wirtschaftlich möglich gewesen sei, sei insofern nicht entscheidend.